Слово эксперта

Болдырева Е.В.

Начальник юридического отдела

АН «Женева»

В соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», с 1 января 2016 года вступают в законную силу важные дополнения, касающиеся уплаты налога на доходы физических лиц при продаже недвижимости.

Изменения направлены на уменьшение количества спекуляций на вторичном рынке и частичное пресечение утаивания налогов при продаже недвижимости.

Рассмотрим основные изменения, которые коснутся с 2016 года каждого продавца недвижимости:

1. Увеличивается срок владения имуществом для освобождения от налогообложения.

В настоящее время продавец объекта недвижимости освобождается от уплаты налога в том случае, если срок владения объектом составляет 3 года и более. С 1 января 2016 года этот срок увеличится до 5 лет. Старый трёхлетний срок сохранится только в 3 случаях:

- при продаже квартиры, полученной по дарственной от родственников – близких (первая степень родства плюс бабушки/дедушки, внуки) или по наследству;

- при продаже приватизированной квартиры;

- при получении собственности плательщиком ренты (для договоров пожизненного содержания включая иждивение).

2. Изменяется порядок определения налоговой базы (блокируется возможность занижения стоимости объекта).

В настоящее время на вторичном рынке есть способы ухода от налогов. Согласно действующего налогового законодательства, продавец жилья, владеющий недвижимостью менее 3 лет, освобождается от уплаты налога в двух случаях. Во-первых, если доходы от продажи недвижимости оказались меньше или равны затратам на ее покупку. Во-вторых, если цена реализации оказалась ниже 1 млн руб. Второй вариант предусмотрен для продавцов, не имеющих возможности подтвердить расходы на приобретение недвижимости (жилье было получено по наследству, в дар или приватизировано). Стоимость продаваемого объекта недвижимости в договоре купли-продажи занижается до 1 млн. руб., либо занижается до цены, по которой покупался объект.

С 1 января 2016 года в случае продажи недвижимости по стоимости ниже кадастровой, определенной на 1 января текущего года (т.е. в случае занижения стоимости объекта в договоре купли-продажи), налоговая база рассчитывается следующим образом:

кадастровая стоимость умножается на понижающий коэффициент 0,7.

При этом, согласно принятому закону, субъекты Российской Федерации имеют право самостоятельно изменять как предельный срок владения, так и понижающий коэффициент вне зависимости от категории налогоплательщиков и недвижимости.

Например, на пр-те Буденновском продается квартира кадастровой стоимостью 4 400 000 руб., собственник владеет квартирой менее 3-х лет. Если продать квартиру в 2015 году и указать в договоре купли-продажи цену объекта ниже 1 млн. руб., то налог уплачиваться не будет. Начиная с 2016 года, налог при продаже указанной квартиры при занижении ее стоимости в договоре будет рассчитываться следующим образом: 4 400 000 х0,7х13%=400 400 рублей.

Таким образом, начиная с 2016 года уклонится от уплаты налога путем занижения стоимости объекта недвижимости в договоре купли-продажи будет невозможно.

 

Оказание юридических услуг по недвижимости в Ростове-на-Дону