Аналитика

Отчёт по рынку вторичной недвижимости г. Ростова-на-Дону за октябрь 2014

Средняя цена предложения 1 квадратного метра жилья на вторичном рынке в октябре в среднем по городу составила 64998 руб./кв.м., что выше средней цены предложения сентября 2014 г., (64885) руб. Общее изменение цен на квартиры за истекший месяц составило (+0,17%). Таким образом, учитывая погрешность в расчёте средней, равной в отчётном месяце 707 руб./кв.м.(1,08%), можно сделать вывод о ценовой стагнации в течение октября месяца.

По данным Росстата в октябре 2014 г. индекс потребительских цен составил 100,8%. Номинальная удельная цена предложения примерно с начала 2010 г. имеет тенденцию роста, хотя и с некоторой волатильностью. Тогда как реальная удельная цена предложения за тот же период демонстрирует практически один и тот же уровень. Таким образом, удельные цены, очищенные от инфляции, преодолев падение после кризиса 2008 г., держатся на одном и том же уровне уже довольно длительное время.

Рассмотрим изменение цен предложений по микрорайонам города. . Ценовой рост предложения за октябрь 2014 г. отмечался в районе Ленина/Нагибина/Нариманова/РИИЖТ(+7,05%), Военвед/Зоопарк/Каменка (+5,35%), Болгарстрой/Стройгородок (+5,23%), Александровка (+1,87%), Темерник/Чкаловский (+1,66%), в остальных районах зафиксировано снижение цен: Орджоникидзе/Аэропорт (-0,08%), Сельмаш/Нахичевань (-0,12%), ЗЖМ (-0,59%), Центр/Комс.площадь (-1,4%), СЖМ (-2,57%).

Стоимость квадратного метра жилья в г. Ростове-на-Дону в течение последних месяцев практически не изменилась. Март 2013 г. продолжил курс на стагнацию – удельные цены предложения в среднем по городу практически не изменились по сравнению с февралём. Март 2013 г. не принёс заметных изменений – в среднем по городу прирост цен предложения за месяц составил (+0,34%), апрель скорректировал цены на -0,42%, в мае произошло такое же снижение цен на -0,41%, июнь выделился сравнительно резким снижением цен (-2,52%), июль скорректировал цены вверх (+1,8%), август сохранил цены на прежнем уровне, сентябрь отличился ростом цен (+2,14), с октября 2013г. по текущий момент цены остались практически на том же уровне.

Инфляция способствует подорожанию реальных активов, в том числе недвижимости, а с другой, системные изъяны экономической модели регулярно провоцируют периоды нестабильности на рынках, не позволяя установиться продолжительному восходящему ценовому тренду. Из-за этого цены на недвижимость во многих городах России, ведут себя весьма необычным образом, характерным скорее для биржевых индексов: нет ни длительно роста, ни падения, вектор меняется каждые несколько месяцев. Негативное влияние макроэкономических проблем на рынок недвижимости дополняет и усиливает внутрироссийская специфика. А именно – очень низкий платежеспособный спрос на недвижимость (при огромном неудовлетворенном потенциальном спросе), который продолжает сокращаться в связи с ростом расходов – как отдельных домохозяйств, так и компаний - на фоне сокращения доходов. За несколько последних посткризисных лет стоимость жилья в большинстве регионов страны постепенно растёт, отыгрывая инфляцию, а вот реальные доходы населения сокращаются. Возможности купить жилье в кредит, взяв ипотеку, тоже сокращаются. Нехватка ликвидности привела к росту ипотечных ставок. По мнению экспертов, ипотека будет дорожать и в дальнейшем – никаких признаков снижения стоимости заемных денег для самих банков пока не наблюдается. Наоборот, в целях борьбы с инфляцией ЦБ РФ принимает меры, направленные на ограничение ликвидности, прежде всего повышает ставку рефинансирования и процентные ставки по операциям Банка России. Вполне возможно, что в обозримом будущем Центробанк будет вынужден вновь поднять ставки «в связи с ростом цен и инфляционных ожиданий».

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объёме предложений по продаже вторичного жилья за октябрь 2014 г. квартиры в каркасно-монолитных домах занимают 7,54% (в сентябре 6,31%) от общего объёма предлагаемого к продаже вторичного жилья. Квартиры в панельных домах составляют в октябре 31,95% (в сентябре 33,2%) в общем объёме предложений. Предложения на продажу в кирпичных домах составляют в октябре 60,51% (в сентябре 60,49%) от общего числа заявокТаким образом, можно отметить, что в октябре структура общего объёма предлагаемого к продаже жилья в целом ненамного отличается от сентябрьской.

Первое место по количеству предложений на продажу в октябре занимает ЗЖМ – 35,39% (в сентябре 32,80%), Центр/Комс.площадь – 17,34% (в сентябре 16,93%). Доля в общем объёме предложения в октябре района СЖМ составила 11,4% (в сентябре 12,02%) от общего числа предложений. Далее в четвёрке лидеров устойчиво держится район Темерник/Чкаловский – 11,22% (в сентябре 10,42%) от общего числа предложений. Остальные районы существенно отстают от вышеуказанной стабильно лидирующей четвёрки. Менее всего заявок на продажу в октябре поступило по районам: Орджоникидзе/Аэропорт – 2,91%, Болгарстрой/Стройгородок – 1,25%, что отмечалось и в предыдущие месяцы.

Таким образом, структура объёма предложений по микрорайонам за истекший месяц по сравнению с предыдущим почти не изменилась.

В октябре 2014 г. так же, в структуре предложения на продажу лидируют однокомнатные и двухкомнатные квартиры – 35,45% и 29,28% от общего числа предложений. На третьем месте трёхкомнатные квартиры – 19,48% от общего числа предложений. Далее рейтинг продолжают коммуналки (9,62%), гостинки – 3,38%, на последнем месте многокомнатные квартиры – 2,79% . В целом, структура предложений с разделением по числу комнат в октябре 2014г. не сильно изменилась в сравнении с сентябрем.

Сравнительный анализ средней цены предложения квадратного метра с разбивкой по числу комнат показал, что по-прежнему лидируют квартиры гостиничного типа, средняя цена предложения которых по городу составила в октябре 71145 руб./кв.м. (в сентябре 70990 руб./кв.м). На втором месте по уровню средней цены предложения 1 кв. м. остались однокомнатные квартиры 67651 руб./кв.м. Средняя цена предложения коммунальных квартир в октябре 2014 г. составила 63512 руб./кв.м., а средняя цена предложения «двушек» составила 64458 руб./кв.м. Цены предложений трёхкомнатных квартир в октябре 2014 г. снизились: 61230 руб./кв.м. (в сентябре 62314 руб./кв.м.).